Beli rumah atau sewa?


Persoalan: Pilihan manakah lebih baik di antara membeli atau menyewa rumah?

Perbincangan sekadar bertujuan memberikan penyelesaian dan pilihan mengelakkan riba, dan sama sekali tidak bertujuan mencadangkan pembelian rumah dengan pinjaman berunsurkan riba. Selainnya, perbincangan tidak menekan kiraan paling tepat dan sekadar “kiraan bodoh” bagi menunjukkan apakah pilihan terbaik apabila berhadapan persoalan samada perlu membeli rumah atau menyewa rumah.

Moga-moga perbincangan di sini dapat membuka ruang minda dan memberikan pilihan lebih baik bagi kesejahteraan kehidupan dan menghindari riba.

.

Fakta Perbincangan:

Pendapatan suami isteri: RM10k

Simpanan: RM90k

Deposit beli rumah: 10%

Pembiayaan: Al-Bai Bithaman Ajil

Kadar faedah pinjaman: 7% setahun

Tempoh pinjaman: 30 tahun

.

Saya turut mendapatkan fakta sebenar dari internet apabila meninjau pasaran hartanah di kawasan utara. Butiran rumah yang hendak dijual adalah seperti di bawah:

hPurchase
Rumah untuk dijual pada harga RM549k!

Rumah dijual pada harga RM549k, dan kita mengambil angka terdekat dengan mengandaikan harga RM550k untuk memudahkan kiraan. Deposit adalah 10% atau RM55k. Kita turut mengambil kadar 2.5% bagi yuran guaman perjanjian jual-beli rumah, dan 2.5% bagi perjanjian pinjaman, iaitu keseluruhannya RM27.5k. Di bawah prinsip al-Bai Bithaman Ajil, bank akan membeli rumah pada harga RM495k daripada penjual, dan kemudiannya menjual kepada anda pada harga RM1,185,569, iaitu kiraan bercampur riba 30 tahun. Secara ringkasnya, keseluruhan fakta pembelian rumah dengan pinjaman adalah seperti di bawah:

.

Fakta urusan jual-beli:

Harga Jualan: RM550k

Deposit (10%): RM55k

.

Fakta urusan pinjaman:

Harga Belian (pinjaman): RM495k

Harga Jualan: RM1,185,569 (iaitu harga membeli rumah daripada bank)

Yuran Guaman: RM27.5k

Lain-lain (grill, renovation etc): RM7.5k

.

Jumlah dibayar dari simpanan: RM90k – RM55k – RM27.5k – RM7.5k = RM0k

.

Fakta ansuran bulanan:

Ansuran bulanan: RM3,293

Ansuran dibayar setahun: RM3,293 x 12 bulan = RM39,516 (+/- RM40k)

.

Berdasarkan fakta, anda perlu berbelanja RM90k, dan membayar ansuran RM40k setahun selama 30 tahun. Kini kita pertimbangkan fakta jika anda menyewa rumah dengan specifikasi dan usia sama:

hRental
Rumah untuk disewa RM800 sebulan!

Berdasarkan fakta, rumah sama disewakan RM800 sebulan. Kita andaikan terma kebiasaan terpakai, iaitu 2+1 deposit dan sewa, cagaran elektrik dan air sebanyak RM500, dan kos perjanjian serta stamping RM100. Secara ringkasnya, keseluruhan fakta bagi menyewa rumah adalah seperti di bawah:

.

Fakta urusan sewa:

Sewa: RM800 (setahun = RM9.6k)

Deposit dua bulan: RM1.6k

Cagaran air/api: RM500

Perjanjian & Stamping: RM100

.

Jumlah dibayar dari simpanan: RM90k – RM800 – RM1.6k – RM500 – RM100 = RM87k

.

Berdasarkan fakta, ianya jelas menunjukkan menyewa rumah adalah lebih baik daripada membeli rumah. Anda sekadar berbelanja RM3k untuk menduduki rumah yang sama. Anda mempunyai baki simpanan RM87k dan membayar sewa RM9.6k setahun untuk menduduki rumah baru!! Anda malahan berupaya menyimpan RM30.4k setahun (RM40k (ansuran tahunan) – RM9.6k (sewa tahunan)). Perbandingan fakta lain adalah  seperti di bawah:

Perbandingan

Kini dan dengan simpanan RM87k serta penjimatan RM30.4k setahun daripada perbezaan ansuran dan sewa tahunan, persoalan selanjutnya ialah berapa lamakah anda perlu terus menyimpan untuk mengumpulkan wang sebanyak RM550k atau berupaya membeli rumah secara tunai?

.

Kita ambil tempoh menyimpan selama 10 tahun. Oleh itu dan pada tahun ke-10, anda telah mengumpulkan RM855,287, dan menjimatkan tempoh 20 tahun sekiranya tidak membeli rumah melalui pinjaman bank.

Bagaimana pula sekiranya anda laburkan simpanan RM87k serta lebihan RM30.4k setahun dengan membuat pembelian emas (atau hartanah lainnya)? Kita lihat peratusan kenaikan harga emas daripada tahun 1975–2000:

Gold

Kini kita andaikan harga emas pada tahun 1975 ialah $200 per/oz, dan harga emas pada tahun 2009 adalah $963 per/oz. Oleh itu dan berdasarkan rajah di atas, kita andaikan kenaikan harga emas lebih kurang 13% setahun.

Kini dapatkan anda memikirkan sebarang pelaburan lain yang halal serta memberikan keuntungan minima 13%-20% setahun? Jika saya beri anda RM10, dapatkah anda memerah fikiran dan menjadikannya RM12 dalam masa setahun? Dapatkah anda menjadikan RM100 menjadi RM120 dalam masa setahun? Dapatkah anda mendapat keuntungan RM325 dengan modal RM2,493 sebulan? Maka kaedah sama bagi jumlah besar, RM1K menjadi RM1.2k, RM10k menjadi RM12k , RM100K menjadi RM120k dalam setahun dan seterusnya.

Usah fikirkan perniagaan yang susah dan rumit, dan paling penting, elakkan daripada menjadi tamak. Pilih perniagaan jangka pendek dengan sistem paling mudah difahami, walaupun sekadar menawarkan keuntungan bersih seminima 13%-20% sebulan/setahun etc. Jika jumlahnya besar, anda boleh pecahkan pelaburan mengikut bulan, iaitu 12 projek jangka pendek dalam setahun dengan sasaran keuntugan bersih 13%-20% setahun.

Kini dan jika anda dapat memikirkannya dan mendisiplinkan diri anda, mari kita buat andaian mudah dengan keuntungan 13% setahun. Berdasarkan kadar purata 13% setahun, pelaburan RM87k dan pelaburan tahunan RM30.4k setahun menjadikan nilai pelaburan kepada RM855,287 pada tahun ke-10. Nilai pelaburan RM87k menjadi bernilai RM295,327, dan pelaburan dari simpanan tahunan RM30.4k menjadi RM559,960.

Simpanan

Selainnya dan jika nilai kenaikan hartanah pada kadar 4% setahun, nilai rumah RM550k akan menjadi RM770k (hakikat sebenar ialah harga rumah sedang menjunam kerana kekurangan wang dalam aliran negara, pemberian pinjaman yang mencapai tahap stagnant, kejatuhan ekonomi, dan lelongan yang tidak berjaya).

Oleh itu dan jika anda membeli rumah pada harga tunai RM770k pada tahun ke-10, anda masih mempunyai baki RM85.3k. Anda berjaya menjimatkan tempoh pembayaran 30 tahun kepada 10 tahun. Anda tidak dibebani hutang dan malahan bebas berpindah untuk tinggal di mana-mana rumah baru dalam tempoh 10 tahun tersebut. Oleh itu kenapa perlu membebankan diri dengan hutang selama 30 tahun? Kenapa perlu mengambil riba?

Buatlah pilihan bijak dengan mengatur strategi bagi mengelakkan riba serta menghindari hutang yang memeningkan kepala! Elakkan daripada tertipu dengan ucapan manis bank bahawa membeli rumah adalah aset anda. Hakikat sebenar ialah rumah tersebut tidak pernah menjadi aset anda, tetapi menjadi aset bank selama 30 tahun, dan liabiliti atau tanggungan anda. Maka itu ansuran yang dibayar setiap bulan hakikatnya sewa untuk tempoh 30 tahun! Jika anda gagal membayarnya, anda dihalau dan rumah dirampas.

Oleh itu, apakah perbezanya menyewa dan membeli rumah? Situasinya tiada beza dan anda tetap tidak memiliki rumah tersebut apabila membeli melalui pinjaman! Namun itu dan jika anda menyewa, anda memiliki lebihan tunai daripada simpanan/pelaburan dan akan memiliki rumah sama atau lebih baik selepas 7-10 tahun.

17 thoughts on “Beli rumah atau sewa?”

  1. Salam saudara,

    Satu pandangan yg unik (though the ‘sample’ is a bit ‘extreme’). am waiting for your writings on ppl buying property for renting, then by using the rental to ‘off-set’ the installment.

    1. W’salam. Betul tu, drastik sample tu tapi inilah hakikat ekonomi hari ini. Niee rujukan site “House for sale“, dan “House for rent” bg cth di atas. US pula dah terover drastik (1/2)… Walaubagaimanapun sekadar persoalan cashflow dan harapnya sesiapa dapat grab concept whether to buy or rent, especially in relation to riba…. and pasal investment in rental property tu, generally merugikan dalam situasi sekarang (video), besides, susah nak jadikan halal and kena lebih kreatif dan pilih route di luar kebiasaan.. those yg nak eliminate existing riba pula might need to consider, such as, barter and option to purchase. Wallahualam.

  2. Salam,
    a very good article dan gambarajah2 tu memudahkan pemahaman saya tentang perkara ni. Saya ada tengok video syarahan oleh Sheikh Imran Hosein mengenai Riba dan kemudian kawan saya introduce link ni kpd saya.

    Saya rasa apa yg saudara tulis di sini sama dgn apa yg diterangkan oleh Sheikh Imran Hosein berkenaan riba..

  3. secara logiknya, rumah berharga setengah juta takkan disewakan pada kadar RM 800/ bulan. Itu di Sg Petani.. tapi kalau di Putrajaya, rumah berharga 50k yang disewakan pada harga RM 800/bulan… macam mana pulak tu

    1. salam,
      berkenaan rumah harga rumah setengah juta yg disewakan rm800 sebulan tu mmg kena tgk lokasi la.
      kalau dibandar tu mmg tak dapat. so, carilah rumah yg sewanya murah. betul ke di Putrajaya tu rumah 50k sewa rm800? mungkin 50k tu harga dulu,skrg dah naik kot. so,carilah rumah yg sewa rendah,walaupun kecik, yg penting boleh duduk.

      1. ye ye. ada tempat rumah nilai RM450k sekarang sewa baru RM350 siap peti sejuk ngan washing machine. Ada tempat nilai beli 340k sewa dah RM1200 ada nilai beli 50k sewa 450 siap peti sejuk air-cond dan lain lain kelengkapan.yang ada sewa baru RM80 nilai beli dah RM700k tapi siap tanah 4 hektar sekeliling la

  4. Salam,

    Macamana pula nasihat atau calculation bagi orang yang baru kerja dan tidak ada saving tapi ingin membeli rumah atau harta tanah termasuk kereta. Mau tak mau masih kena juga buat pinjaman.

    Apa yang saya nampak penjelasan di atas seperti ada duit buat duit. Kalau takder duit tengok jer la.

    Wassalam

  5. Yang penting jangan meminjam.

    Hutang (tidak kira riba atau islamik) bermakna menikmati pendapatan akan datang pada waktu sekarang, walaupun tiada jaminan pendapatan akan datang itu akan wujud.

    Kalau dalam keadaan biasa kita cuba berbelanja tidak melebihi pendapatan, yang itu kita rasa logic. Tapi berhutang maknanya kita berbelanja bukan sahaja melebihi pendapatan tetapi jauh melangkaui kemampuan dengan berjanji untuk membayar balik menggunakan pendapatan masa hadapan yang belum terjamin?

  6. pendapatan saya sebulan hanya RM1.5k..saya ingin mendapatkan sebuah rumah (pangsapuri)yg bernilai 42k..so apa yg saya ingin buat skarang utk mendapatkan rumah tu adalah :

    *bayar 10% & bayar lawyer =RM14k
    *bayar pada bank Rm450 selama 15tahun
    *sewa kepada orang Rm550 sebulan..

    adakah cara ni betul @ macam mana ye untuk mendapatkan rumah tu dalam masa 15 thn @ ada cara yg lebih menjimatkan???

    1. Ikut hukum Islam yang tanpa riba, bayaran ansuran kamu adalah RM155.55 mengikut kiraan RM 42k – RM4.2k(10% deposit) = RM37.8k.

      RM37.8k/12/15 = RM210 (bayaran bulanan)<—ini adalah pembayaran tanpa riba, selebihnya adalah riba.

      Tetapi kes kamu, kamu dikehendaki membayar RM450 sebulan iaitu (RM240 adalah riba) sebulan kepada pihak bank. Dengan ini pulak kamu mengenakan RM550 kadar sewa untuk penyewa. Kamu bukan sahaja melibatkan diri kamu dengan riba, malahan kamu juga telah menindas penyewa kamu yang sepatutnya penyewa membayar RM210 sebulan kepada kamu. Penyewa perlu membayar RM550 bagi menanggung kos riba kamu yang melebihi 100% daripada nilai sebenar. Kesan daripada riba yang boleh menjadi iktibar adalah riba adalah salah satu daripada 7 dosa besar sambil menindas insan yang tak bersalah.

  7. kalau beli rumah, ditakdirkan allah tarik nyawa si suami awal. at least si isteri dan anak masih ada tempat untuk berteduh. tak perlu lah menumpang belas ihsan org lain. lagipun pinjaman rumah ada MRTA. in case kalau pembeli meninggal, hutang rumah selesai. si isteri & anak2 tak perlu lah pening kepala untuk pk byar sewa rumah. cuma pk mcm mana nak cari duit untuk menruskan kelangsungan hidup kerana suami / ayah tempat bergantung hidup dah takde.

    1. “lagipun pinjaman rumah ada MRTA. in case kalau pembeli meninggal, hutang rumah selesai. si isteri & anak2 tak perlu lah pening kepala untuk pk byar sewa rumah”

      betulke tak perlu bayar kalau suami meninggal? setahu saya tetap kena bayar.ada yg terpaksa lelong rumah.

  8. KEPADA PUAN YANG TAKUT KEMATIAN SUAMI ITU, MINTA TLNG BACA AL QURAN SURAH AL ANKABUT AYAT 69..
    [69] Dan orang-orang yang berusaha dengan bersungguh-sungguh kerana memenuhi kehendak ugama Kami, sesungguhnya Kami akan memimpin mereka ke jalan-jalan Kami (yang menjadikan mereka bergembira serta beroleh keredaan); dan sesungguhnya (pertolongan dan bantuan) Allah adalah berserta orang-orang yang berusaha membaiki amalannya..(SURAH AL ANKABUT AYAT 69)
    INSYAALLAH KITA CUBA CARI PENYELESAIAN JAUHI RIBA

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s